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小区绿化“年久失修”僵局怎么破?

“你(ni)会关心小区的(de)绿化情况吗?”曾经许多市民对(dui)这个话题不以为然。随着人(ren)们(men)对(dui)住宅舒适度要求的(de)提高,小区里的(de)园林布局和绿化档次也越来越受到购房者的(de)关注。然而,一个普遍的(de)现状是(shi),大多数小区的(de)绿化并不尽如人(ren)意,尤其是(shi)一些新建(jian)小区,当年卖房时曾经是(shi)“卖点”的(de)景观绿化,如今“年久失修”成为一个普遍性问题。

问题的(de)症结在哪儿?小区如何才能再度绿起来?北京青年报记者近日对(dui)此进行了深入调查。

曾经的(de)“绿色”去了哪儿?

“如果小区能营造出绿树成荫、鸟语花香的(de)盎然景致,会给人(ren)一种舒服、恬静的(de)感受,除了居住还能享受生活。”做医疗行业的(de)刘成(化名)一直幻想自己的(de)第一套房子应该是(shi)这样,但实际情况是(shi),他(ta)最终跟“区位”妥协,买了西城的(de)老破小。刘成表示,“对(dui)于现在的(de)环境还是(shi)有点不甘心,将来换房时,我(wo)还是(shi)想换一套绿化好(hao)些的(de)小区。”

与刘成有同样想法的(de)人(ren)不在少数,刚换房不久的(de)杨先生就坦言,购房时除了看中区位、价格外,最注重的(de)应该就是(shi)小区交付后的(de)环境景观了。

老旧小区如此,不少近些年新建(jian)的(de)商品房小区也是(shi)如此。北青报记者在昌平区多个小区探访时发现,绿道两旁的(de)灌木丛造型杂乱无章,随处可见清理不及时的(de)枯枝黄叶。在某个开盘入住16年的(de)小区里,不少单元门口的(de)绿地上堆积了很多杂物,甚至还有废弃的(de)儿童自行车、婴儿推车等。

面对(dui)如此情景,居民张敏(化名)唏嘘不已,她(ta)说自己三年前来到这里帮忙照看孙女,“早些年小区还有些绿化,但这些年基本都荒废了,小区物业换了几波,绿化就基本没人(ren)管了。”

在朝阳区三间房地区,一个建(jian)于上世纪90年代的(de)小区也同样被绿化问题困扰。“当年我(wo)们(men)小区的(de)绿化还是(shi)一大特色,但真是(shi)一年不如一年!”居民王浩(化名)拿出一张他(ta)在10年前拍摄的(de)照片,彼时小区内郁郁葱葱,如今很多树木都枯萎不见了踪影。王浩称,他(ta)们(men)多次找物业反映这个问题,但对(dui)方每次都以经费不够搪塞。

北青报记者查询相关资料获悉,根据园林式居住小区标准,居住小区内应达到如下标准,如绿地内植物覆盖率80%以上,草坪面积控制在40%以内。小区内植物生长茂盛,绿地内清洁整齐,病、虫未造成明显危害,绿地设(she)施及硬质景观保持常年基本完好(hao)……很显然,许多小区离这个标准还远。

小区绿化为何“年久失修”?

小区绿化为何“年久失修”?北青报记者在采访中获悉,资金不足以及由此导致绿化管理养护不善是(shi)主要原因。实际上,居住小区的(de)绿化效果和功能的(de)体现不是(shi)竣工交房后就立即得到的(de),后期的(de)养护管理才能使绿化功能得到可持续发展。但由于资金落实不到位,缺乏专业养护人(ren)员,目前多数小区的(de)绿化均不能满足居民对(dui)绿色居住的(de)要求。

自2006年就居住于昌平某小区的(de)孙先生告诉北青报记者,他(ta)们(men)小区刚开始时绿化还是(shi)可以的(de),有花有树有草。但由于后来养护不够,就慢慢“荒芜”了,小区的(de)绿化也没有专项资金,如果要维护绿化,这笔钱就要从物业费中出,但老旧小区的(de)居民本来也不是(shi)特别宽裕,如果要提高物业费很难获得支持。“目前用于绿化的(de)费用才8毛钱一平方米,涨钱也不好(hao)涨。这点资金对(dui)于绿化的(de)改善算是(shi)杯水车薪了。”

根据《北京市城市绿化条例》规定,新建(jian)居住区、居住小区绿化用地面积比例不得低于30%,并按照居住区人(ren)均不低于2平方米、居住小区人(ren)均不低于1平方米的(de)标准建(jian)设(she)集中绿地。条例还规定,居住区、居住小区内依法属于业主所有的(de)绿地由业主负责,业主可以委托物业服务(fuwu)企业(qiye)进行管护。在采访中,有许多居民提到,是(shi)否可以用公共维修基金来维护小区绿化?对(dui)此,北京一名房地产领域律师、京师律师事务所合伙人(ren)雷国亚对(dui)北青报记者表示,房屋维修基金一般只能用于房屋的(de)维修及公共配套房屋的(de)维护,树木绿化维护属于物业费包含的(de)项目。因此,目前来看,小区绿化的(de)维护只能靠加收物业费这个途径来解决。

在现实中,业主与物业就物业费在绿化问题的(de)使用上长期存在争议纠葛。业主往往反映物业不作为,物业又声称维护费用不足。因此,资金来源就成了解决老旧小区绿化“年久失修”最大的(de)难题。

绿化对(dui)房产增值意味着什么?

北青报记者在采访中还发现,不少近些年新建(jian)商品房小区,开发商在售楼时拿小区绿化做卖点,但在实际入住以后,绿色的(de)标准却远远达不到当初售楼时示范或宣传的(de)标准和规模。以朝阳区某小区为例,据相关媒体报道,就曾经因紧邻小区的(de)约5000平方米规划绿地被改建(jian)成停车场而遭到业主的(de)抗议。据了解,该小区开发商在售房时出示的(de)规划图标明此地块为代征绿地。

相反,那些绿化维护得较好(hao)的(de)小区,如万泉新新家园、北京星河湾,以及天通苑北二北三区等小区,由于社区绿化规划以及后期的(de)维护都相对(dui)较好(hao),小区环境始终如一,二手房价格往往高于同区域。也就是(shi)说,小区绿化的(de)规划与维护形成了对(dui)小区房价保值、增值的(de)支撑。以星河湾为例,其建(jian)筑与园林完美结合,注重住宅建(jian)筑与绿地的(de)形式、布局的(de)结合,空间上相互渗透,绿化与建(jian)筑互为界面。当年,北京市规划部门曾经推出《走近北京星河湾》一书,推广其经验。

声音

绿化资金不足能用小区公共收益来补吗?

近年来,小区绿地问题也引起了北京市政府相关职能部门的(de)重视(shi),北京市园林绿化局在2021年曾关于印发《居住区、居住小区绿地问题专项治理行动工作方案》的(de)通知。要求各区园林绿化局进一步加强居住区、居住小区绿地管护工作,解决好(hao)居民关切的(de)小区树木隐患、绿地侵占等问题,努力营造宜居的(de)小区绿化环境。方案提出要坚持把专项治理行动与老旧小区综合整治相结合,瞄准对(dui)接老旧小区改造中绿化美化工作,采取见缝插绿、多元增绿的(de)方式,不断改善和提升老旧小区的(de)绿化环境。北京市住建(jian)委一名工作人(ren)员也对(dui)北青报记者表示,绿化问题也是(shi)北京老旧小区改造升级关注的(de)内容之一。在老旧小区改造过程中,会坚持一小区一方案。方案敲定前都会和居民商量,充分吸纳居民意见,把小区改造成环境优美、整洁有序的(de)美丽家园。

首都经济贸易大学教授、北京市房地产法学会副会长赵秀池在接受北青报记者采访时也表示,在小区的(de)绿化问题上,物业应该承担主要的(de)责任,因为业主的(de)物业费就是(shi)包含了绿化费用的(de)。小区绿化资金不足的(de)该不该提高物业费?赵秀池认为,简单提高物业费的(de)方式并不可行,应该用小区的(de)公共收益来弥补绿化资金的(de)不足,比如电梯广告、地面停车位收入等。而老旧小区的(de)绿化问题由于没有物业,解决起来会相对(dui)比较困难,需要更多的(de)力量去关注。

探索

开发商成立绿地养护补充基金或成新途径

通过专业的(de)植物补种移栽,对(dui)被踩踏的(de)草皮进行补种、对(dui)杂乱的(de)树穴进行美化、对(dui)老化苗木尽心更换……朝阳区东五环外一家商品房小区因绿化优美而被广泛赞誉。由于小区的(de)绿化问题直接关系到小区业主的(de)生活质量,同时良好(hao)的(de)绿色居住环境也对(dui)后期房价增值形成一定的(de)支撑,关心小区绿化的(de)业主越来越多,他(ta)们(men)甚至自发联合物业共同维护和改善小区的(de)绿化环境。

在采访中,北青报记者获悉,回天地区位于霍营的(de)一个商品房新项目紫金书院近期提出了绿地养护补充基金的(de)创意。据紫金书院项目负责人(ren)介绍,计划设(she)立的(de)“绿地养护补充基金”是(shi)企业(qiye)以责任之心,单独为后期入住社区建(jian)立的(de)针对(dui)园林更高品质呈现进行的(de)补充资金池投入,后期也希望广大业主以共建(jian)社区之心自愿加入成为共建(jian)分子。“这个基金将专款专用,是(shi)在项目已有高标准园林基础上再锦上添花,对(dui)交付后小区保值做出的(de)企业(qiye)保障。我(wo)们(men)考虑的(de)不仅仅是(shi)保交付,而且开始考虑交付之后给予客户的(de)品质保障。”

据了解,关于该项绿地养护补充基金的(de)托管问题,紫金书院也有了初步方案,目前以中关村科学城公司(gongsi)(gongsi)账户对(dui)公将200万以绿地养护基金形式放入项目公司(gongsi)(gongsi)新领域银行开户账户,每月将由银行出具款项状态,项目交付前,筛选出热心的(de)创始人(ren)业主,进行阶段代为监管协助公示;交付后,社区成立物管会或业委会进行使用监管。

对(dui)此,首都经济贸易大学教授、北京市房地产法学会副会长赵秀池认为,开发商创设(she)绿化养护基金本身是(shi)个好(hao)事,能解决很多小区绿化问题不能持续以及资金来源渠道单一的(de)问题,但是(shi)目前房地产市场并不景气,短期很难大规模铺开,可能只会有少部分有情怀有责任心的(de)企业(qiye)会这么做。

本组文/本报记者 朱开云 宋霞

统筹/余美英 【编辑:房家梁】

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